外國人在日本租屋的 10 個地雷
很多外國人（包含台灣人）在日本租屋踩雷，不是因為日文不好，而是因為日本租屋的規則「跟你以為的完全不同」：
它更像一套「風險控管制度」，而不是單純的房東把房子租出去。
下面整理 10 個最常見、也最容易讓人吃大虧的雷點。每個雷我都會寫：為什麼會雷、實際後果、避免方法，你可以直接當租屋檢查清單用。
1）只看「月租」不看「總月費」：管理費、共益費、停車費會讓你誤判
為什麼會踩雷
日本物件常寫「賃料 6.8 万円」很吸引人，但真正每月要付的是：
- 賃料（房租）
- 管理費 / 共益費（建物維護費、公共區域、垃圾管理等）
- 可能還有：町内会費、停車費、腳踏車位費、網路費
後果
你以為月付 6.8 萬，實際可能是 7.5～8.2 萬。看房時沒算清楚，入住後才發現超出預算。
避免方法
看物件資訊時，把這個公式固定寫下來：
每月固定成本＝賃料＋共益費/管理費＋其他固定費（町内会費/網路/車位）
2）被「初期費用」炸到：日本租屋不是押金一個月而已
為什麼會踩雷
日本常見初期費用組合（不同物件差很大）：
- 敷金（押金）
- 礼金（不退的謝禮）
- 仲介手数料
- 保証会社費（保人公司）
- 火災保険
- 鍵交換費（換鎖）
- クリーニング費（退租清潔，可能預先收）
- 24小時サポート費（各種客服/修繕管道）
後果
月租 7 萬的房子，初期費用噴 25～40 萬日圓很常見。
很多人是在簽約前一刻才知道總額，進退兩難。
避免方法
看房前就要求仲介「出一張初期費用明細（見積書）」。
沒有明細就不要口頭答應「我想租」。
3）「礼金」你以為可以談，其實多數物件談不掉
為什麼會踩雷
外國人常以為「這不合理，應該能砍」。
但日本禮金是市場慣例之一，尤其熱門區、熱門管理公司，往往完全不談。
後果
你花大量時間看很多房，最後發現你的預算根本應該把禮金算進去，一開始就選錯區、選錯物件類型。
避免方法
想省初期費用，就把搜尋條件改為：
- 礼金0
- 敷金0（或低敷金）
- 仲介手数料0～0.5
並接受「物件條件未必完美」。
4）保證公司（保証会社）不等於保人：審核會刷掉你
為什麼會踩雷
外國人常聽到：
「沒有日本人保人也沒關係，有保證公司就行。」
但保證公司也會審核：工作型態、收入穩定性、簽證、緊急聯絡人等等。
後果
你以為看房OK就能租，結果審核被拒，搬家期被打亂，甚至機票/飯店多花一筆。
避免方法
事前就跟仲介確認：
- 這間用哪一家保證公司？
- 外國人可否通過？
- 是否需要日本緊急聯絡人？（緊急連絡先≠連帯保証人）
5）「可住」不等於「好住」：隔音、臭味、垃圾、鄰居才是痛點
為什麼會踩雷
日本看房常看：格局、設備、距站距離。
但真正決定你住得舒不舒服的是：
- 隔音（木造/鉄骨/RC差很大）
- 樓上腳步聲、隔壁生活音
- 垃圾場是否乾淨、是否有臭味
- 公寓公共區域是否髒亂（代表管理品質）
後果
搬進去才發現每天被吵醒、走廊煙味、垃圾亂丟，生活品質崩盤，但又不能輕易解約。
避免方法
- 看房時到垃圾場看一眼
- 走樓梯/走廊聞味道
- 晚上再到附近走一次（白天跟夜晚差很多）
- 問仲介：建物構造（木造/鉄骨/RC）、築年數、是否有雙層窗
6）「事故物件」不是只有凶宅：心理瑕疵範圍比你想的大
為什麼會踩雷
很多外國人不知道日本有所謂「心理的瑕疵（心理的瑕疵物件）」：
例如自殺、孤獨死等情況，可能影響租金。
後果
你以為撿到便宜，但住進去後才從鄰居聽說過去發生什麼事，心理壓力很大，甚至想搬卻搬不了。
避免方法
簽約前明確問：
- 「告知事項はありますか？」（有需要告知的事項嗎？）
並要求對方在重要事項說明裡寫清楚。
7）退租費用比你想像高：清潔費、修繕費很容易被扣押金
為什麼會踩雷
在日本退租時常出現：
- ハウスクリーニング代（幾乎必收）
- エアコン清掃
- 壁紙（クロス）更換
- 地板補修
有些合約甚至寫「退去時固定扣費」。
後果
你以為敷金能退，結果退租時扣到剩很少，甚至不夠扣還要補繳。
避免方法
- 簽約時看「原状回復」條款
- 入住當天拍照/錄影留存：牆面、地板、廁所、廚房、水龍頭、窗框
- 要求仲介做「入居時チェック表」
8）「更新料」很多人不知道：住兩年要再被收一次
為什麼會踩雷
日本某些地區（特別是關東圈）常見「更新料」：合約兩年到期續約時，再收一次費用（例如 1 個月房租）。
後果
你以為月租付得起，結果兩年後突然要多付 7～10 萬日圓，打亂資金規劃。
避免方法
在條件欄一定要確認：
- 更新料有沒有？
- 更新事務手数料多少？
- 續約時保險是否要重買？
9）不能養寵、不能樂器、不能室內曬衣：規則比你想多
為什麼會踩雷
日本的「使用規約」細到你會覺得像公司宿舍。
常見限制：
- ペット不可（寵物不可）
- 楽器不可（樂器不可）
- 友人同居不可（不允許他人長期同住）
- 壁に穴を開ける不可（不能釘牆）
- ベランダでの喫煙禁止（陽台禁菸）
- ゴミ出し時間厳守（丟垃圾時間嚴格）
後果
違規不只是被提醒，有可能被記錄，嚴重者可能被要求解約。
避免方法
不要只看物件頁面，要請仲介給：
- 重要事項説明
- 賃貸借契約書
- 建物使用細則（管理規約/入居規則）
10）「可外國人」不等於「對外國人友善」：溝通與歧視的現實
為什麼會踩雷
有些物件雖然表面上可以租給外國人，但實際上：
- 管理公司不想用英文溝通
- 鄰居對外國人敏感
- 一點小事就投訴
- 你打電話報修，態度很差、處理很慢
後果
你每天都覺得壓力大，明明是合法承租，卻像「一直被監視」。
避免方法
- 優先找「外國人實績多」的管理公司/仲介
- 住戶多元的區域通常摩擦少（學生區、外籍人口多的地段）
- 看Google評論（仲介/管理公司名稱）
給你一張「看房必帶」快速檢查清單
- 每月固定成本＝賃料＋共益費＋其他固定費
- 初期費用見積書拿到沒？
- 有無礼金/更新料/退去費固定扣？
- 建物構造：木造/鉄骨/RC？
- 垃圾場乾淨嗎？走廊有異味嗎？
- 夜晚治安、噪音、便利商店距離？
- 告知事項有沒有？（事故物件）
- 入住前是否能換鎖？費用誰付？
- 退租原状回復條款是否合理？
- 管理公司風評、外國人対応是否順？
現在就開始規劃屬於你的日本冒險吧！
